대선을 앞두고 부동산 시장의 향방에 대해 전문가들의 관심과 논의가 뜨겁다.

이번 기사에서는 현장에서 직접 활동하는 부동산 전문가 18인의 설문에 대한 의견을 통해 대선 이후 부동산 시장을 전망해 본다.

현재 부동산시장에서 가장 이슈가 되는 총 20개 항목에 대하여 설문조사를 실시했다.

주요 설문 결과, 전문가들은 주택 공급 확대가 시장 안정에 기여할 것이라는 의견과, 공급 확대가 제한적이어서 가격 상승 압력이 지속될 것이라는 의견이 팽팽히 맞섰다. 특히 재건축·재개발 규제 완화에 대해서는 일부 지역에서 효과가 있겠지만 전반적으로 제한적인 영향일 것이라는 의견이 다수였다.

자유의견을 통해 전문가들은 재개발·재건축 규제 완화가 사업 추진을 촉진할 수는 있지만, 조합 내부 갈등과 인허가 과정의 복잡성 등 현실적인 장애물이 여전히 존재한다고 지적했다.

또한, 세금 완화 정책이 시장 반응을 크게 이끌어내지 못할 것이라는 견해가 많았다. 이는 고금리와 경제 불확실성 때문으로 분석된다.

금리 변동과 주택담보대출 규제 변화에 대해서는 단기적으로 시장의 수요 억제 효과가 크겠지만, 장기적으로는 정책의 일관성이 중요하다는 의견이 지배적이었다.

임대차 제도에 대해서도 임대차 3법의 완화와 함께 임대인과 임차인 간의 균형이 맞춰져야 한다는 현실적인 접근을 제안했다.

전문가들은 대선 이후 시장 전망으로 단기 하락 후 중장기적인 상승 가능성을 예측하며, 투자자들에게는 수도권 외곽의 저평가 지역에 주목할 것을 권고했다.

종합적으로 볼 때, 현장 전문가들은 정책의 실행 속도와 시장 상황의 변화에 따라 유연한 대응이 필요하며, 무엇보다 정부가 부동산 정책의 일관성과 예측 가능성을 높이는 것이 중요하다는 데 의견을 같이했다.

■ 설문에 참여해주신 현장 부동산전문가 18인

◆ 부동산전문가의 견해 문항별 분석 요약

■ 1. 주택공급정책의 시장영향

대선 이후 주택 공급 정책 변화가 시장에 미칠 영향은 무엇이라고 보십니까?

① 공급 확대를 통해 가격 안정에 기여할 것이다.

② 공급 확대가 제한적이어서 가격 상승 압력이 지속될 것이다.

③ 정책 변화가 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

④ 오히려 혼란을 야기하여 시장 불안을 증가시킬 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“효과는 제한적, 오히려 혼란 초래 가능성”

응답자의 절반인 9명이 "공급 확대가 제한적이어서 가격 상승 압력이 지속될 것"이라 답변. 공급 발표만으로는 실질 효과를 기대하기 어렵다는 현장 감각 반영.

◾ 전문가 추가 의견

진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수는 “대통령 후보 모두 주택공급 확대를 제시하고 있어 공급과 관련하여서는 큰 변화 없을 것이다. 다만 7월부터 시작되는 3단계 DSR과 같은 금융 규제가 주택 시장을 조금 cooling 시킬 수 있지 않을까”라고 전망했다. 또한 장현철 (재)건설산업교육원 전임교수는 “주택공급정책 확대를 정책 방향으로 잡더라도 주택이 필요한 곳(서울 등 수도권)에 공급이 되어야 하는데 지방에 공급을 늘려야 일자리 부족 및 인구감소 등으로 미분양이 많아서 지방은 가격상승 압력이 적을 것이나 서울 등 수도권은 재건축 재개발 규제완화 등 주택 공급확대 정책이 오히려 주택가격을 상승시킬 것으로 예상된다.”라고 설명했다. 박유희 박문각 부동산아카데미 교수는 “공급 확대가 제한적이어서 가격 상승 압력이 일어나는 것이 타당하지만, 부동산 시장의 변화는 단순하게 공급만 볼 것이 아니라, 부동산 정책에 따른 수요도 생각해 봐야 한다고 생각합니다.”라고 말했다.

■ 2. 수도권 공급 부족 해법

서울 및 수도권의 공급 부족 문제를 해결하기 위한 효과적인 방안은 무엇이라고 생각하십니까?

① 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대

② 공공 주도 신규 택지 개발

③ 민간 주도의 고밀도 개발 촉진

④ 기존 주택의 리모델링 및 활용도 제고

▶ 전문가 의견 요약

“재건축·재개발 규제 완화가 가장 현실적”

18명 중 11명이 선택. 반면 공공 주도 신규 택지 개발은 4명에 불과. “규제를 풀되, 인허가 속도와 금융 유연성도 함께 풀어야 한다”는 조건부 지지.

◾ 전문가 추가 의견

민경호 닥터빌드(주) 대표는 “신규 택지보다 더 빠르고 실효성 있는 해법은 ‘정비사업’이다. 서울의 절반이 이상이 저층 노후 주거지인데, 정비사업은 이 자산을 재생시키는 도시 내 공급 해법이다. 추진속도가 빠른 모아타운·소규모 정비사업 등 ‘소단위 고효율 공급방식’이 핵심이 되어야 한다.”라고 구체적인 방안을 제시했다. 또한 김미선 ㈜지니플레져 대표는 “서울은 재건축, 재개발 규제완화를, 수도권은 3기 신도시의 빠른 공급과 1기신도시의 재건축 활성화정책을 동시에 부동산공급정책의 핵심과제로 삼아야 할 것입니다.”라는 의견을 제시했다.

■ 3. 1기 신도시 재정비 정책 영향

1기 신도시 재정비에 대한 정부의 정책 방향이 시장에 어떤 영향을 줄 것으로 예상하십니까?

① 주택 공급 확대에 기여하여 가격 안정에 도움이 될 것이다.

② 개발 기대감으로 인한 가격 상승이 우려된다.

③ 재정비 추진이 지연되어 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

④ 지역 간 불균형을 심화시킬 수 있다.

▶ 전문가 의견 요약

“정비 속도와 분담금 부담이 시장 변수”

'정비 추진 지연으로 영향 미미' 응답이 7명으로 최다. 개발 기대는 있으나 실행력에 대한 불신 존재. 일부는 오히려 불균형 심화 우려도 표출.

◾ 전문가 추가 의견

진미윤 교수는 “사실 선도지구 발표 즈음하여 가격 상승이 상당히 기대되었지만 여러 사정이 좋지 못해 그러한 점이 반영되지 못했다. 여기에는 개발 과정과 기간이 상당히 길고 험하다는 것을 다들 예감했기 때문이 아닐까? 그럼에도 불구하고 입지 여건이 좋은 분당의 경우 가격 상승 압력이 있을 것이라고 본다.”라고 의견을 피력했다. 또한 민경호 대표는 “신도시 재정비에 대한 정부가 청사진만 발표하고 세부 이행계획이 없으면 시장은 기대만으로 움직이며, 가짜 수요와 불필요한 투기적 상승이 촉발된다. 속도와 동시에 ‘제도적 안전장치’ 마련이 선행되어야 한다.”라는 의견을 피력했다.

■ 4. 재건축·재개발 규제 완화 효과

재건축·재개발 규제 완화가 주택 공급 확대에 실질적인 도움이 될 것으로 보십니까?

① 규제 완화는 공급 확대에 직접적인 도움이 된다.

② 일부 지역에서는 효과가 있지만 전반적인 영향은 제한적이다.

③ 규제 완화보다는 다른 정책 수단이 더 효과적이다.

④ 오히려 시장 과열을 초래할 수 있다.

▶ 전문가 의견 요약

“효과는 있지만 지역별 편차 뚜렷”

직접적인 도움이 된다는 의견이 9명으로 과반을 넘었지만, ‘일부 지역만 효과적’이라는 응답도 6명에 달해 균형 잡힌 시각 확인.

◾ 전문가 추가 의견

박종철 세종사이버대 부동산자산경영학과 교수는 “재건축·재개발 규제 완화는 서울을 비롯한 수도권의 입지가 좋은 지역에서는 효과적인 공급 확대 방안이 될 수 있으나, 그렇지 못한 지역에서는 실질적인 공급 확대를 기대하기는 힘들다.”는 의견을 밝혔다. 정래혁 ㈜토크뷰 부동산개발담당 이사는 “규제 완화로 인한 단기적 가격 상승을 방지하기 위한 모니터링과 대응책이 필요합니다. 따라서, 재건축·재개발 규제 완화는 주택 공급 확대에 도움이 될 수 있지만, 다양한 요소를 고려한 종합적인 정책 설계와 실행이 병행되어야 실질적인 효과를 기대할 수 있습니다.”라고 설명했다.

■ 5. 새 정부 세금 정책과 시장 반응

새 정부의 부동산 세금 정책(예: 종부세, 양도세 등)에 대한 전망과 그에 따른 시장 반응은 어떻게 예상하십니까?

① 세금 완화로 투자 심리가 회복될 것이다.

② 세금 완화에도 불구하고 시장 반응은 제한적일 것이다.

③ 세금 강화로 투자 심리가 위축될 것이다.

④ 세금 정책 변화는 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“세금보다 신뢰와 예측 가능성이 중요”

“세금 완화에도 불구하고 시장 반응은 제한적”이란 응답(5명)과 “세금 강화로 심리 위축”(9명)이 절반 이상. 단기 조치보다는 중장기 일관성 요구.

◾ 전문가 추가 의견

진미윤 교수는 “수도권과 비수도권, 수도권 내에서도 서울 강남과 그 외 지역과 같이 양극화된 상황에서 선별적 세제 및 금융 정책 기조로 나아갈 것으로 예상한다. 지방은 풀고 수도권은 유지하고, 다만, 다주택자가 324만 가구이고, 이들이 보유한 주택이 530여 만 채인 점을 감안하여 한시적으로 이들 중 일부가 집을 내놓도록 하는 출구 전략이 필요하다. 주택공급은 신규 건설 뿐 아니라 기존 재고 주택의 거래 활성화를 통해서도 그 효과를 기대할 수 있다는 점에서 세금 정책은 거래 부담을 줄이는 방향으로 나아갈 필요가 있다고 본다.”라고 밝혔다.

■ 6. 다주택자 세금 정책 변화 영향

다주택자에 대한 세금 정책 변화가 투자 심리에 어떤 영향을 줄 것으로 보십니까?

① 세금 완화로 다주택자들의 매수 활동이 증가할 것이다.

② 세금 강화로 매도 물량이 증가할 것이다.

③ 세금 변화에 따른 영향은 지역별로 상이할 것이다.

④ 세금 정책 변화는 투자 심리에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“영향은 지역별로 상이할 것”

전체 전문가 중 8명이 "세금 완화로 매수 활동 증가", 4명이 "세금 강화로 매도 물량 증가"를 선택. 하지만 6명(33%)이 “지역별로 다르게 작용할 것”이라는 보다 세분된 인식을 보여줌.

◾ 전문가 추가 의견

장현철 교수는 “정부의 규제로 고가주택의 다주택자는 시장에서 사라지고 저가주택의 다주택자 및 주택 임대사업자만 시장에 남아있다. 세금규제를 완화한다고 다주택자들이 주택매수에 나서기 어려울 것으로 예상된다. 현재와 같이 똑같은 다주택자 규제는 똘똘한 한 채로 더욱 몰려 주택가격의 양극화는 더욱 심화되고 전세가격은 더욱 상승 할 것으로 예상된다.”라는 의견을 피력했다. 정래혁 이사는 “양도소득세 중과 유예 및 종합부동산세 부담 완화는 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓는 계기가 될 수 있습니다. 이는 거래 활성화와 함께 공급 확대에 기여할 수 있으며, 투자자들의 심리가 개선되어, 재건축·재개발 지역이나 저평가된 지역에 대한 투자 수요가 증가할 수 있습니다. 세제 완화에도 불구하고 일부 투자자들은 핵심 지역의 고가 주택에 집중하는 경향을 보일 수 있으며, 이는 특정 지역의 가격 상승을 유발할 수 있습니다.”라고 밝혔다.

■ 7. 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향

금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향과 이에 대한 대응 전략은 무엇이라고 생각하십니까?

① 금리 인상은 수요를 억제하여 가격 하락을 초래할 것이다.

② 금리 인상에도 불구하고 수요는 견조하여 가격 상승이 지속될 것이다.

③ 금리 변동은 단기적으로만 영향을 미치며 장기적 추세에는 큰 영향이 없다.

④ 금리 변동보다 다른 요인(예: 정책, 공급 등)이 더 큰 영향을 미친다.

▶ 전문가 의견 요약

“정책·공급이 더 큰 변수”라는 의견도 다수”

정확히 의견이 분산. 5명은 "단기적 영향", 4명은 "정책·공급이 더 큰 변수", 5명은 "장기적으로 영향 없음", 4명은 "수요 억제 효과"로 답해 전문가마다 금리 영향력에 대한 시각차가 뚜렷.

◾ 전문가 추가 의견

김미선 대표는 “금리를 이기는 시장은 없을 것입니다. 다만, 인플레이션 방어 수단으로서 부동산이라는 상품이 안전자산으로 여기는 국민들의 인식에는 변화가 없기 때문에 장기적 추세에는 큰 영향이 없을 것으로 생각됩니다.”라고 견해를 밝혔다. 정래혁 이사는 “금리 변동은 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 금리 상승 시 대출이자 부담 증가로 매매 수요가 줄고, 가격 조정 및 거래 위축이 나타납니다. 반대로 금리 하락은 구매력과 투자심리를 회복시켜 자산가치 상승을 유도합니다. 실수요자는 고정금리 선택, 대출 규모 조절, 청약제도 활용이 필요하며, 투자자는 임대수익 중심 투자, 공급지연에 대비한 중장기 전략, 수요 탄탄한 지역 선별이 중요합니다. 금리 흐름과 정책 변화에 유연하게 대응해야 합니다.”라고 설명했다.

■ 8. 주택담보대출 규제 완화 또는 강화 효과

주택담보대출 규제 완화 또는 강화가 시장에 미칠 단기 및 장기적 영향은 무엇입니까?

① 규제 완화는 단기적으로 거래 활성화에 기여할 것이다.

② 규제 강화는 장기적으로 시장 안정에 도움이 될 것이다.

③ 규제 변화는 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

④ 규제 완화는 오히려 시장 과열을 초래할 수 있다.

▶ 전문가 의견 요약

“단기 거래 활성화에는 규제 완화가 압도적”

무려 18명 전원(100%)이 "규제 완화는 단기적으로 거래 활성화에 기여한다"를 선택. 현장에서는 대출 규제의 완화가 단기 심리에 미치는 영향을 매우 중요하게 인식함.

◾ 전문가 추가 의견

장현철 교수는 “서울 등 수도권은 규제완화는 거래 활성화에 기여할 것이니 ,지방은 단기적으로는 거래 활성화에 기여 하겠지만 장기적으로는 제한적일 것으로 예상된다.”라고 말했다. 최상휴 주식회사 이음도시개발 대표이사 또한 “주택담보대출 규제 완화는 단기적으로 거래 활성화에 기여할 것”이라고 판단했다. 정래혁 이사는 “주택담보대출 규제 완화는 단기적으로 거래 활성화와 가격 상승을 유도하지만, 장기적으로는 가계부채 증가와 시장 과열 우려가 있습니다. 반면, 규제 강화는 거래 감소와 가격 안정에 기여하나 실수요자의 내 집 마련이 어려워질 수 있습니다. 실수요자는 자금 계획과 금융 지원 제도를 활용해야 하며, 투자자는 시장 변화에 따른 리스크 관리가 필요합니다. 대출 규제는 시장의 유동성과 안정성에 모두 영향을 주는 핵심 변수입니다.”라고 의견을 밝혔다.

■ 9. 임대차 3법 향후 방향성과 시장 변화

임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)의 향후 방향성과 그에 따른 시장 변화는 어떻게 예상하십니까?

① 제도 유지로 임차인 보호가 강화될 것이다.

② 제도 완화로 임대인과 임차인 간의 균형이 맞춰질 것이다.

③ 제도 폐지로 시장 자율성이 회복될 것이다.

④ 제도 변화에 따른 시장 영향은 미미할 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“제도 유지는 필요하지만, 유연한 조정 요구돼”

10명이 “제도 유지로 임차인 보호”, 반면 6명은 "시장 자율성 회복 필요" 혹은 "영향 미미"로 응답. 중립적 입장에서 조정과 균형을 강조하는 의견 다수.

◾ 전문가 추가 의견

진미윤 교수는 “임대차 3법은 2020년 7월 30일 시행 이후 올해 만 5년에 들어서고 있으며 지역에 따라 가격 변동 정도에 따라 계약갱신청구권 사용 비율이 다소 차이나지만 기존 세입자에게는 어느 정도의 주거안전망이 되었을 것이다. 이제 와서 제도를 또 바꾼다는 것은 오히려 이제 막 익숙해지려 하는 상황에서 더욱 혼란을 초래할 수 있다. 올해 7월부터 임대차 신고제는 미신고시 과태료가 부과되는 만큼 신고제 강화로 전세사기 문제를 사전에 예방할 수 있는 기능으로 확대 시행되어야 한다고 본다.”라고 의견을 제시했다. 또한 박유희 교수는 “임차인을 보호하려는 제도의 취지는 이해하나, 임대차 3법을 겪은 임대인들이 새 임차인과 계약을 할 때는 다소 높은 전세가를 요구하며 손실을 보전하려는 경향이 강해질 것으로 보입니다. 결과적으로 신규 세입자들의 부담 증가로 이어질 것 입니다.”라고 말했다. 안미라 센추리21부동산중개법인 공인중개사는 “임대차 3법 제도 유지로 임차인 보호가 강화될 것이다.”라고 전망했다.

■ 10. 전세가율 상승의 매매시장 영향

전세가율 상승이 매매 시장에 미치는 영향과 그에 대한 대응 방안은 무엇이라고 보십니까?

① 전세가율 상승은 매매 수요를 증가시킬 것이다.

② 전세가율 상승은 매매 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

③ 전세가율 상승은 매매 수요를 감소시킬 것이다.

④ 전세가율 상승은 지역별로 상이한 영향을 미칠 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“압도적으로 매매 수요 증가를 촉진”

18명 전원(100%)이 “전세가율 상승은 매매 수요 증가를 유발”이라고 응답. 이는 실수요 중심의 시장 회복 가능성에 대한 공감대를 보여줌.

◾ 전문가 추가 의견

최지연 에듀앤컬처사회적협동조합 도시재생부문 이사는 “전세가율이 상승하면 전세 가격이 매매 가격 대비 높아져, 상대적으로 전세보다 매매가 경제적 부담이 커진다는 신호를 주게 된다. 이는 임차인이 전세 대신 매매로 전환하려는 동기를 강화해 매매 수요가 증가하는 결과를 낳게 되고. 특히, 대출 규제나 금리 상승에도 불구하고 ‘내 집 마련’에 대한 선호가 강한 상황에서는 전세가율 상승이 매매시장 활성화를 촉진할 수 있다.”라는 의견을 제시했다. 정래혁 이사는 “전세가율 상승은 전세가격이 매매가격에 근접하는 현상으로, 실수요자의 매매 전환을 유도하고 투자자의 갭투자 심리를 자극해 매매 시장을 활성화시킬 수 있습니다. 전세가율이 높아지면 매매가격의 하방 경직성이 강화되어 가격 안정 효과도 나타납니다. 실수요자는 전세가와 매매가 차이를 고려해 주택 구입 시기를 판단하고, 투자자는 지역별 수급과 금리 상황을 종합적으로 분석해 접근해야 합니다. 전세가율은 매매 회복의 중요한 지표입니다.”라고 자세하게 설명했다.

■ 11. 전월세 시장 안정화 방안

전월세 시장의 안정화를 위한 정책적 접근 방법은 무엇이라고 생각하십니까?

① 공공 임대주택 공급 확대

② 임대차 제도 개선을 통한 시장 자율성 강화

③ 세제 혜택을 통한 임대인 유인

④ 금융 지원을 통한 임차인 부담 완화

▶ 전문가 의견 요약

“공공 임대보다 시장 자율성 강화가 우세”

10명: 공공 임대주택 공급 확대

8명: 임대차 제도 개선 통한 시장 자율성

전문가들은 정책 개입보다는 자율성 회복과 유연한 규제 운용을 더 중시하는 경향을 보임.

◾ 전문가 추가 의견

안진희 한국공인중개사협회 전임교수는 “실거래 모니터링 결과를 비식별 API로 개방하고, 금융·등기·세무를 잇는 ‘통합 부동산 ID’를 도입하며, 디지털트윈 국토 국가표준 16종 기반 입지·개발 시뮬레이션을 상용화해 의사결정을 가속해야 한다. 이 과정에서 공인중개사는 검증·컨설팅 역할에 집중해 전문성을 강화할 수 있다. AI를 ‘투명·신속·저비용’ 인프라로 활용하면 정보 비대칭이 줄고, 공정경쟁과 유동성이 동시에 확대될 수 있다.”라고 방안을 제시했다. 권동한 서강대학교 미래교육원 겸임교수는 “선진국들과 가장 큰 차이는 한국은 전세시장의 비중이 크다는 점이다. 이를 무시한 채, 월세 시장의 비중이 대부분인 선진국형 임대차 제도를 그대로 도입하거나 임차인 보호만을 강화하는 것은 전세시장을 매매가격상승의 중대한 요인으로 치부하고 전세시장을 월세시장으로 전환하고자 하는 정책적 접근의 한계를 보여줄 수 있다.”라고 의견을 제시했다.

■ 12. 재초환(재건축 초과이익 환수제) 폐지/유지

재건축초과이익환수제(재초환)의 폐지 또는 유지가 시장에 미칠 영향은 무엇이라고 보십니까?

① 폐지로 재건축 사업이 활성화될 것이다.

② 유지로 시장 안정에 기여할 것이다.

③ 제도 변화에 따른 영향은 제한적일 것이다.

④ 제도 변화는 지역별로 상이한 영향을 미칠 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“폐지가 재건축 활성화 핵심”

14명: 폐지로 재건축 활성화

4명: 기타 의견 (유지, 제한적 영향 등)

전문가들 대다수가 "폐지를 통해 정비사업이 활력을 찾을 수 있다"는 실용주의적 입장.

◾ 전문가 추가 의견

박종철 교수는 “재초환 제도는 재건축시장에서 신규 주택 공급을 감소시키는 가장 큰 요인으로서 폐지되어야 하며, 개인의 재산권 침해의 우려가 큰 제도입니다.”라고 견해를 밝혔다. 김미선 대표는 “재건축 정비구역지정부터 입주까지 평균 10년을 상회합니다. 재초환 제도는 1주택자에게 가혹한 부담이 될 수 있습니다.”라고 말했다. 권동한 교수는 “다만 재초환 유지로 시장 안정에 기여할 것이지만, 신축에 대한 열망(수요증가)을 꺾을 수 없을 것이다. 오히려 재건축 사업의 위축은 또 다른 가격상승을 유발하여 시장을 상방으로 경직하게 만들 수 있다.”라는 견해를 밝혔다.

■ 13. 재건축·재개발 촉진 특례법 제정 효과

재건축·재개발 촉진을 위한 특례법 제정이 실제로 사업 추진에 어떤 변화를 가져올 것으로 예상하십니까?

① 사업 추진이 가속화되어 공급 확대에 기여할 것이다.

② 사업 추진이 지연되어 공급 확대에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

③ 특례법 제정은 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

④ 특례법 제정은 지역 간 불균형을 심화시킬 수 있다.

▶ 전문가 의견 요약

“실제 공급 확대 효과는 있다”

13명: 공급 확대에 기여

3명: 기타 (지역 불균형, 지연 등)

전문가들은 단기 효과보다 인허가 간소화, 수익성 개선 등 현실적 접근의 중요성을 언급.

◾ 전문가 추가 의견

최지연 이사는 “이번 특례법이 시행되면 정체돼 있던 재건축·재개발 사업들이 본격적으로 속도를 낼 가능성이 크다고 본다. 그동안 인허가 단계마다 걸림돌이 많았는데, 절차를 통합하고 용적률을 현실적으로 높여주면 조합 입장에서도 사업 추진에 대한 확신이 생긴다. 특히 역세권이나 도심 노후 주거지에서 공급이 빠르게 나올 수 있다는 점은 시장 안정에도 긍정적이다. 다만, 속도만 내세우다 보면 기반시설 부족, 공사비 상승, 투기 수요 유입 같은 부작용도 우려되기 때문에, 실거주 요건 강화나 공공기여 확대 같은 장치를 함께 운영해 속도와 균형을 맞추는 것이 필요하다고 생각한다.”라고 의견을 제시했다.

■ 14. 노후 주거지 정비와 균형 발전

노후 주거지 정비에 대한 정부의 지원 확대가 지역 균형 발전에 기여할 수 있을까요?

① 지원 확대는 지역 균형 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것이다.

② 지원 확대는 지역 균형 발전에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

③ 지원 확대는 오히려 특정 지역에만 혜택이 집중될 수 있다.

④ 지원 확대는 지역 주민들의 반발을 초래할 수 있다.

▶ 전문가 의견 요약

“지원 확대가 지역 균형발전의 열쇠”

17명: 긍정적 효과

1명: “효과 미미”

정부의 적극적 재정 투입을 통한 지방 주거 환경 개선에 대한 기대치가 매우 높음.

◾ 전문가 추가 의견

진미윤 교수는 “지방의 노후 주거지 정비, 즉 대규모 정비사업이 곤란한 소규모 지구에 대한 지원 확대는 균형 발전에 중요할 것이라고 본다. 하지만 상당한 재정 지원이 전제되어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 재정 지원 효과가 클 것인지는 불확실하다. 수요가 없는 지역에 정비 사업을 해도 새로운 수요로 채워질 것 같지는 않다. 이는 명확하게 기존 거주자들의 삶의 질 향상 차원에서 집중해야 할 것이다.”라고 전망과 방안을 제시했다. 또한 김종율 김종율아카데미 원장은 “도시재생과 같은 정비의 경우 주택 가격을 안정화 시키는 데는 큰 도움이 되지 않을 것”으로 예상했다.

■ 15. 대선 이후 시장 단기·중장기 전망

대선 이후 부동산 시장의 단기적 및 중장기적 전망은 어떻게 보십니까?

① 단기 상승, 중장기 안정

② 단기 하락, 중장기 상승

③ 단기 및 중장기 모두 상승

④ 단기 및 중장기 모두 하락

▶ 전문가 의견 요약

“단기 하락 후 중장기 상승” 시나리오 다수”

9명: 단기 하락, 중장기 상승

5명: 단기·중장기 모두 상승

4명: 단기 상승, 중장기 안정

전반적으로 ‘회복’보다는 ‘반등’ 혹은 ‘재정비기’로 인식하며, 수도권과 지방에 대한 온도 차도 반영됨.

◾ 전문가 추가 의견

민경호 대표는 “정책 조정기에는 일시적 관망이 존재하나, 중장기적으로 정비사업지와 핵심 입지 위주로 점진적 상승이 예상된다.”라는 의견을 밝혔다. 권동한 교수는 “공공위주의 정책만으로 일반시민의 수요를 잠재울 수 없다. 민간중심 정책과 공공위주 정책의 균형적인 정책만이 중장기 안정을 가져올 수 있다. 정부정책이 정치논리에 의해 편중되어 있는 현 시대를 극복해야한다.”라고 했다. 안진희 전임교수는 “대선 이후 부동산 시장은 단기 및 중장기 모두 상승할 것”이라는 견해를 밝혔다.

■ 16. 투자 유망 지역/유형

현재 부동산 시장에서 투자자들이 주목해야 할 지역이나 유형은 무엇이라고 생각하십니까?

① 수도권 주요 지역의 신축 아파트

② 지방 광역시의 재개발 지역

③ 수도권 외곽의 저평가 지역

④ 상업용 부동산

▶ 전문가 의견 요약

“수도권 신축보다는 외곽 저평가 지역에 주목”

14명: 수도권 외곽 저평가 지역

3명: 지방 재개발 지역

1명: 수도권 신축 아파트

전문가 대다수는 고가 지역보다 교통·개발호재 기반의 중저가 실수요 유입 가능성이 높은 외곽지역을 선호함.

◾ 전문가 추가 의견

김명식 상가빌딩투자전략연구소 대표는 “현재 저평가된 상업용부동산에 대한 투자를 고려하는 것도 좋은 선택이다. 새 정부 출범이후에 금리 안정화와 내수경기의 회복으로 소비력 증가로 인해서 오프라인 점포들의 매출상승이 예상된다. 매수심리가 상승한 상태에서는 가성비 좋은 매물을 서치하기가 곤란하다고 생각한다.”라고 의견을 제시했다.

■ 17. 정치적 불확실성 해소와 투자심리

정치적 불확실성 해소가 투자 심리에 미치는 영향과 그에 따른 전략은 무엇입니까?

① 불확실성 해소로 투자 심리가 회복될 것이다.

② 불확실성 해소에도 불구하고 투자 심리는 위축될 것이다.

③ 불확실성 해소는 투자 심리에 큰 영향을 미치지 않을 것이다.

④ 불확실성 해소는 오히려 투자 과열을 초래할 수 있다.

▶ 전문가 의견 요약

“정책 방향 명확해지면 자금 유입된다”

13명: 투자심리 회복

5명: 위축 지속

정책 방향성, 실행력, 예측 가능성이 확보되면 관망 자금이 움직인다는 실전적 분석.

◾ 전문가 추가 의견

안태준 골든리얼티 부동산연구소 부소장은 “이번 대선 이후 부동산 시장은 새 정부의 정책 기조에 따라 변동성이 커질 것으로 예측됩니다. 규제 완화와 공급 확대가 병행될 경우 매수 심리가 살아나며 서울 및 수도권 중심으로 가격이 반등할 가능성이 있습니다. 다만 금리 수준과 경기 불확실성은 여전히 주요 변수로 작용할 것입니다.”라고 견해를 밝혔다. 또한 김연진 R.E.포럼 대표는 “시장 자율성을 존중하면서도 투기를 방지하고, 공급 확대와 수요 안정을 동시에 추구하는 균형 잡힌 정책만이 부동산 시장의 건강한 발전과 국민 주거 안정을 이끌어낼 수 있습니다.”라는 의견을 밝혔다. 권영배 드림옥션 대표도 “정치적 불확실성 해소로 투자 심리가 회복될 것이다.”고 말했다.

■ 18. 지방 부동산 회복 시점

지방 부동산 시장의 회복 가능성과 그 시점은 언제로 예상하십니까?

① 1년 이내에 회복될 것이다.

② 1~2년 이내에 회복될 것이다.

③ 2년 이상 소요될 것이다.

④ 회복이 어려울 것이다.

▶ 전문가 의견 요약

“2년 이상 걸릴 것” 전망 우세

10명: 1~2년 이내

8명: 2년 이상

구조적 공급과잉, 인구 감소로 회복세는 제한적. 대구, 창원, 부산 등 일부 거점 지역 선반등 전망.

◾ 전문가 추가 의견

김종율 원장은 “건축비 상승과 지방 소멸 이슈 등으로 지방의 슬럼화는 장기적으로 지속될 것으로 봅니다.”라고 견해를 밝혔다. 권동한 교수는 “혁신도시, 세종특별자치시 등 수년간에 걸친 지방 활성화 정책이 지방 신축아파트 단지조성사업과 연계되어, 공급초과를 초래하였다. 적절한 수요공급의 균형이 이루어지는데 2년 이상 소요될 것이다.”라고 의견을 밝혔다. 최상휴 대표이사는 “2025년 대한민국 부동산 시장은 시공사들의 재무건전성 악화와 미분양 물량 증가로 인해 복합적인 리스크에 직면해 있습니다. 이러한 상황은 건설경기 침체, 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 어려움, 원자재 가격 상승 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 것이라 볼 수 있을 것입니다.”라고 설명했다.

■ 19. 정부의 최우선 부동산 정책

새 정부가 부동산 시장 안정을 위해 최우선으로 추진해야 할 정책은 무엇이라고 생각하십니까?

① 주택 공급 확대

② 세금 및 금융 정책 개선

③ 임대차 제도 개선

④ 지역 균형 발전을 위한 인프라 투자

▶ 전문가 의견 요약

“공급 확대가 일순위”

14명: 공급 확대

4명: 세금·금융 정책 개선

지속 가능한 안정화 정책으로는 공급 선제 확대가 기본이라는 시각. 나머지는 금융 부담 완화를 병행해야 한다는 입장.

◾ 전문가 추가 의견

진미윤 교수는 “지난 10년간 한해 멸실되는 주택이 10만호가 넘는다. 준공에서 멸실 분을 제외한 순공급(net supply)의 관점에서 주택공급 충분도를 바라보아야 한다. 또한 20년 이상된 주택이 우리나라 주택의 절반 정도인데, 이를 대체할 신규 주택공급은 매우 중요한 한국의 미래 인프라라고 본다.”라고 설명했다. 안미라 공인중개사 또한 “주택공급확대가 정부의 최우선 부동산 정책이 되어야 한다.”는데 의견을 같이 했다.

■ 20. 정책 예측 가능성 확보 방안

부동산 정책의 일관성과 예측 가능성을 높이기 위한 방안은 무엇이라고 보십니까?

① 중장기 로드맵 수립 및 공개

② 정책 결정 과정의 투명성 강화

③ 시장 참여자와의 지속적인 소통

④ 정책 시행 전 충분한 검토 및 시범 운영

▶ 전문가 의견 요약

“로드맵 수립과 사전 예고 시스템이 핵심”

14명: 중장기 로드맵 공개

4명: 충분한 검토 후 시범 운영

전문가들은 “정부의 예측 가능한 일정표와 실행 일정”이 시장 불안 해소에 가장 중요하다고 봄.

◾ 전문가 추가 의견

박종철 교수는 “정권의 변화에 따라 졸속으로 만들어지는 부동산정책으로는 현재 부동산시장의 제반 문제를 해결할 수 없으며, 민간과 정부의 의견을 지속적으로 수렴하여 중장기적으로 시행할 수 있는 부동산정책을 입안하고 시행해야 한다.”라고 의견을 밝혔다. 권영배 드림옥션 대표 또한 “정부가 부동산 정책 시행 전 충분한 검토 및 시범 운영이 중요하다”는 견해를 밝혔다.

◆ 현장 부동산전문가 18인의 부동산시장 전망 종합정리

이번 설문을 통해 드러난 공통된 메시지는 명확했다. 단기적인 규제 완화나 일회성 세제 조정보다는, 예측 가능하고 지속 가능한 정책 체계가 시장의 안정성과 신뢰 회복에 핵심이라는 점이다.

18인의 현장 부동산 전문가들은 “정부가 시장과 소통하면서 일관된 메시지와 중장기 로드맵을 제공할 수 있느냐”에 부동산 시장의 성패가 달려 있다고 입을 모았다. 특히 공급 확대, 세금 완화, 임대차 제도 개편 등 개별적 이슈보다도, 그 실행 과정에서의 ‘속도’와 ‘신뢰도’가 더 중요하다는 지적이 설문 전반에서 일관되게 드러났다.

또한, 수도권과 지방, 정비사업과 신규 택지, 매수자와 임대인 등 이해관계가 다른 다양한 집단에 대해 '예고된 정책'과 '중장기 계획'을 기반으로 한 정밀한 접근이 필요하다는 점도 강조됐다.

결국, 대선 이후의 부동산 정책은 단순한 수요·공급 조정이 아니라, 정책 설계의 정교함과 실행의 신뢰성을 통해 시장 참여자들의 기대를 안정시키는 데 초점이 맞춰져야 할 것이다. 정책은 숫자보다 방향이며, 방향은 신뢰에서 시작된다는 점을 이번 설문이 분명히 보여주고 있다.

송영숙 기자