[기고] 서울 최상급지 재건축 아파트의 숨겨진 가치, '대체주택 투자'라는 또 하나의 로또
최근 시장을 지켜보면 서울 최상급지 아파트들이 연이어 신고가를 경신하며 분위기를 주도하고 있습니다. 본인의 생각에는 이 흐름 속에서 재건축 아파트가 가진 숨은 투자 기능이 이제 본격적으로 재조명되는 국면으로 보입니다.
특히 재건축 아파트는 신축에서는 절대 가능하지 않은, 1채로 2채의 투자효과를 내는 ‘대체주택 투자’라는 독특한 제도를 활용할 수 있습니다. 본인은 최근 해당 제도에 대한 자문 문의가 폭발적으로 증가하고 있음을 직접 체감하고 있습니다.
대체주택은 정비사업 구역 내 주택을 이미 보유한 조합원이 임시 거주를 위해 새로 취득하는 주택을 말합니다. 일반적인 일시적 2주택과는 구조도, 효과도 완전히 다릅니다. 가장 큰 차이는 “보유 기간”이며, 바로 그 지점이 이 제도의 투자적 가치를 결정합니다.
대체주택 제도를 활용하면 약 7~8년 동안 ‘일시적 2주택’ 신분을 유지할 수 있습니다. 일반적인 일시적 2주택자와 비교하면 사실상 비교 불가 수준의 혜택입니다. 장기간 시세 상승을 그대로 비과세로 실현할 수 있는 구조이기 때문입니다.
다만 조건 충족이 까다롭습니다. 기존 재건축 주택은 반드시 관리처분인가 이전에 취득해야 하고, 대체주택은 사업시행인가 이후에 취득해야 합니다. 이 두 시점이 맞지 않으면 대체주택 요건 자체가 성립하지 않습니다. 현장에서 가장 많이 발생하는 실수이기도 합니다.
또한 대체주택은 사업시행인가 이후 준공 전까지 1년 이상 실제 거주해야 하며, 준공 이후에는 새 아파트에 3년 이내 입주해 1년 이상 연속 거주해야 합니다. 단어 하나, 기간 하루가 어긋나면 비과세가 부정되는 만큼 극도의 주의가 필요합니다.
대체주택 매도 시점도 중요합니다. 준공 이후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 비과세가 인정됩니다.
평균적인 재건축 기간을 고려하면 취득부터 매도까지 약 8년의 투자 기간이 확보됩니다. 이 긴 시간 동안 시장 상승분을 비과세로 흡수할 수 있다는 점이 핵심입니다.
이 제도가 매력적인 이유는 명확합니다. 장기간 일시적 2주택 유지, 취득세 중과 배제, 양도세 비과세, 그리고 최종적으로 신축 재건축 아파트 입주까지 가능하다는 점입니다. 절세와 갈아타기 전략을 동시에 충족할 수 있는 사실상 유일한 제도입니다.
물론 리스크도 존재합니다. 이주비 대출을 받는 경우, 사업시행인가 이후 대출에 대한 금융비용 리스크가 발생할 수 있습니다. 또한 규정을 단 한 항목이라도 어기면 비과세가 사라지는 특례 규정이기에 요건 검증 과정이 매우 중요합니다. 여기에 금번 10.15 대책에서처럼 수시로 취득 자격이나 요건이 세부적으로 변경되기에 투자 시점에 대체 주택 투자가 가능한지 여부의 더블 체크는 필수적입니다. 시장 흐름 역시 예측과 판단이 필요한 변수입니다. 대체 주택 투자 기간과 준공 시점에서 준공 후 3년 사이 전체적인 장 흐름이 조정장이나 하락장이라면 시세 차익이 발생하기는커녕 이자 비용 손해와 시세 차익 자체의 손해가 발생할 수도 있습니다.
그럼에도 불구하고 최근 대체주택 문의가 폭증하는 이유는 명확합니다. 최상급지 신고가 흐름 속에서 투자자들은 ‘1주택자 신분 유지 + 자본 확장’이라는 두 목표를 동시에 달성할 수 있는 구조를 찾고 있습니다. 대체주택은 그 희귀한 해답입니다.
강남·잠실·목동·여의도처럼 정비사업 속도가 빨라진 지역에서는 대체주택 활용 가능성이 점차 명확해지고 있으며 실제 투자자들이 적극적으로 전략에 편입하는 모습이 보입니다. 제도의 이해도가 높아질수록 시장 참여는 더 빠르게 늘어날 것입니다.
결국 대체주택은 조건을 정확히 지키기만 한다면 서울 핵심지 기준 7~8년의 시세 상승을 비과세로 가져갈 수 있는 거의 유일한 제도입니다. 절세와 투자 사이의 교집합이 가장 넓게 열리는 영역이라고 볼 수 있습니다.
서울 최상급지 아파트 1채로 1주택자 신분을 유지하면서 2채 투자의 효과를 최대한 누릴 수 있는 전략. 본인의 생각에는 대체주택 투자는 앞으로도 상급지 투자자라면 반드시 고려해야 할 핵심 전략이 될 것입니다.
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