2015 대한민국 부동산 시장의 돌파구를 찾아라

마땅한 투자처가 없는 요즘, 부동산이 대안인가 하지만 무리한 은행대출 ‘하우스푸어’ 양산해

(서울=국제뉴스) 정시준 기자 = 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)에서 부동산 관련 업종 종사자 1,000명을 대상으로 한 1분기 여론조사 결과에 따르면 2015년 부동산 매매가격이 상승할 것이라는 전망이 58.1%로 과반수를 넘은 반면 매매가가 하락할 것이라는 전망은 4.2%에 머물렀다.

이러한 전망의 가장 큰 비중을 차지하는 것은 전 세계적으로 지속되고 있는 저금리 현상이다. 특히 최근 정부가 많은 부동산 규제를 완화하면서 우리 부동산 시장에도 훈풍이 풀고 있다.

이러한 시점에서 주택담보대출로 인해 전세대란을 겪고 있는 서민들의 활발한 주택매매가 이루어지고 있다. 하지만 최근 부동산매매는 실수요자 중심의 매매로 수익을 위한 여유자금의 투자로 보기 어렵다는 것이 부동산 전문가의 진단이다.

(주)다오름 소일섭 회장은 “최근에 주택시장이 움직이는 것은 사실이다. 하지만 이 움직임은 최근의 전세대란이 사회적 문제로 부각되면서 정부차원에서 해결책을 내놓은 영향이었다. 오히려 무리하게 은행대출을 받아서 집을 산다면 주택구매자가 은행에 월세를 내는 ‘하우스푸어’로 전락할 수 있다”고 충고한다.

현재 주택에 대한 매매·투자는 실수요자 위주라는 것이 중론이고, 90년대의 묻지마식 아파트 구매는 더 이상 수익을 기대하기 어렵다는 얘기다. 그렇다면 어떠한 투자가 미래를 위해 안정적일까에 대해 깊이 생각해 볼 필요가 있다.

◆ 확정지에 대한 투자로 1차 수익, 2차 수익 기대해야

그렇다면 그 다음으로 오피스텔과 상가건물에 대한 투자를 고려해 볼 필요가 있다. 한동안 오피스텔이 아파트 투자의 대안으로 인기를 누린 적이 있다.

하지만 최근의 오피스텔 과잉공급현상은 오히려 임대수익률의 급격한 하락을 가져왔다. 2014년 기준 오피스텔 임대 수익률은 5%대로, 공실률을 감안한다면 수익률이 은행이자를 크게 웃돌지 않는다. 상가건물 또한 경기침체의 영향에서 예외가 아니다.

㈜다오름의 소일섭 회장은 “장기간의 경제침체와 양극화로 상가건물의 투자 메리트가 떨어졌다. 특히 소비위축으로 인해 자영업자들의 생계터전인 상가가 폐업하는 사례를 주위에서 쉽게 찾아 볼 수 있다. 경기 회복 전까지는 상가건물 투자 역시 많은 리스크가 있다”고 조언한다.

안정적인 투자를 할 곳은 어디인가의 질문에 소일섭 회장은 토지를 먼저 꼽았다. 그는 "대다수의 투자자들이 토지 투자에 익숙하지 않고, 어려움을 표하는 이유는 정보의 부재로 크게 낭패를 볼 수 있다는 점 때문"이라고 전했다.

또 "장기 투자의 특성상 금전적 여유가 있는 기업체나 건설사, 시행사가 토지 투자의 대부분을 진행해 왔고 일반 투자자들의 진입이 쉽지 않았기 때문"이라며 또한 "마음먹고 투자를 진행하려고 해도 불확실한 정보에 투자를 섣불리 진행하게 되는 경우가 많았다. 그렇기 때문에 토지시장에 대한 전문적인 지식을 갖춘 전문가와 함께 진행하는 것이 좋다"고 설명했다.

소일섭 회장은 고객이 투자를 결정하기 전, 항상 심층 상담을 갖는다. 이를 통해 투자의도, 성향, 재무상태, 투자금액 등을 파악하고 최적의 조건으로 투자를 할 수 있도록 돕고 있는 것이다.

그는 투자자들에게 “일각에서는 토지 투자에 성공할 수 있는 확률이 적다고들 하지만 이는 1~2년 안에 수익을 내려고 하는 과도한 욕심 때문이다. 토지 투자는 단기 3~5년, 중기 5~7년, 장기 7~10년 정도의 시간이 지난 후에 진정한 가치가 드러나기 때문에 장기적인 투자가 이뤄져야 한다”고 강조했다.

특히 근거 없는 개발계획 등 불확실한 정보로 투자자들에게 많은 단기수익을 낸다는 기획부동산의 유혹에 주의하라고 말한다. 최근 이런 기획부동산의 횡포에 ‘개발예정지로 거의 확정되었다’는 식의 투자 권유로 많은 투자자들이 피해를 입고 있는 실정이다.

그래서 ㈜다오름은 시세차익이 적게 나더라도 확정지만을 취급한다. 확정지는 주변여건에 따라 향후 2차 수익 등 안정성과 수익성을 꾸준히 기대할 수 있기 때문이다.

◆ 수익형 부동산으로 '두 마리 토끼' 잡아야

통계청이 발표한 자료에 따르면 2018년에 고령인구(65세 이상 인구) 비율이 14%를 넘는 고령사회에 접어들고, 2026년에는 고령인구 비율이 20%를 넘는 초고령사회에 접어든다고 한다.

보통 30년 직장생활 후 퇴직하고도 30여 년을 버텨야 하는 '고령화사회'에서 노후 준비를 위한 재테크의 중요성은 갈수록 커지고 있다.

은퇴와 노년을 대비해 상가와 오피스텔 등 안정적인 수익을 거둘 수 있는 알짜형 부동산을 마련하는 추세다. 이처럼 수익성 부동산을 취득하려 하는 근본적인 이유는 은퇴 후 월세 수입을 통해 안정적인 수익을 확보하기 위함이다.

그렇다면 약 750만 명으로 추산되는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 이미 몇 년 전부터 시작되었는데, 수익형 부동산이 이들의 노후생활에 대한 안정적인 투자의 해답이 될 수 있을까?

소일섭 회장은 "최근 국내외 관광산업의 활성화, 여가시간의 증대, 베이비부머 및 실버세대의 귀촌과 맞물려 토지에 대한 투자를 눈여겨 봐야 한다. 토지의 가치는 다양하게 변할 수 있다. 주변에 산업단지와 관광레져단지가 들어서면 그 가치가 크게 평가된다"고 말했다.

그래서 "먼저 좋은 입지를 가진 토지에 1차적으로 투자해야 한다. 이후 주변 여건에 맞는 풀빌라, 전원주택, 쉐어하우스 등 최근 부동산 투자의 새로운 패러다임으로 인정받고 있는 수익형 부동산을 개발해야 한다. 그러면 2차 수익은 물론 장기적인 수익을 창출시킬 수 있다"고 강조했다.

또한 "여기서 풀빌라는 일반적인 펜션을 한 단계 업그레이드 시킨 것이다. 예를 들어 작은 풀장이 있는 별장형, 특화되어 있는 고급빌라 등 전국적으로 몇 군데 되지 않는 희소성으로 일반 펜션에 비해 충분한 투자가치가 있다"며 조언을 아끼지 않았다.

◆ 풀빌라 등 부동산 투자의 새로운 패러다임 제시해

㈜다오름은 매매허가․동의 등 부동산 전반에 대한 법률 자문과 함께 리스크를 제거한 토지만을 분양하는 토지매매 시스템으로 토지 투자의 전 과정을 회사에서 간편하게 처리할 수 있는 원스톱 솔루션을 제공하고 있다.

다각적인 현장 분석과 빈틈없는 시스템을 갖추고 있는 ㈜다오름은, 지난 4월 전북 익산에 사무실을 새로 개업하면서 전주, 송천, 광주점에 이어 전국 4개 지점을 운영하고 있다.

오랜 시간이 소요되는 토지 투자의 단점과 기대수익은 높지만 그만큼의 리스크를 견뎌야 하는 수익형 부동산의 단점을 상쇄시켜 토지를 구매한 후 투자자들이 해당 토지를 회사와 함께 개발하는 형식으로 부동산 투자기법의 새로운 패러다임을 제시하고 있다.

현재 ㈜다오름에서는 토지 분석과 풀빌라 개발 등의 절차를 진행해 2차 수익과 장기적인 수익을 창출하는 방법을 모색하고 있다.

또한 투자에 어려움을 겪을 수 있는 투자자의 입장을 배려해 다양한 토지를 살펴보고 적합한 토지를 구매하는 ‘토지 백화점’ 시스템을 구상하고 있다.

현재는 충북 충주 앙성면 풀빌라 건축 사업을 7차까지 진행 중에 있으며, 1~4차는 이미 분양이 완료된 상태다. 여기에 향후 편의성과 수익성을 위한 다양한 기반시설 등이 들어설 예정이다.