대규모 뉴타운 사업의 부작용을 안고, 도시재생을 시작하다.

(서울=국제뉴스) 송영숙 기자 = 2018년 2월 9일 부터 도시 및 주거환경정비법이 개정되어 2003년 이후 지속된 종래의 정비사업의 체계가 전면적으로 재편되었다. 이와 관련하여 다양한 전문가의 분석을 소개한다. 다음은 재개발 전문가 전영진 구루핀 대표의 기고문이다.

<전영진 구루핀 대표 기고>

행복은 성적순이 아니라고 하면 왠지 공부는 안 하는 것이 맞는 것 같고, 돈과 명예 중 무엇이 중요한지 물으면 이 역시 어떤 하나만 선택해야 할 것 같은 강박이 있다. 하지만 사실 행복에는 성적도 포함될 수 있고, 돈과 명예는 어느 하나를 굳이 포기할 필요 없이 모두를 선택하는 삶이 옳다.

대뜸 선택의 문제를 이야기하는 이유는 우리나라 도시개발의 역사도 이와 비슷했기 때문이다.

개발을 추종하는 자들이 득세할 때는 모든 논리를 대단위 개발에 맞춰 보존은 나쁜 듯 여겼고, 보존을 가치로 여긴 사람들이 힘을 잡으면 개발을 해제하고 보존만이 답인 듯 주장을 폈다.

하지만 이 둘은 사실 공존해야 한다.

보존의 가치를 인정해야 하는 곳을 역사적 가치를 훼손해가며 개발을 해서는 안 되고, 기반시설의 부족으로 시민들이 불편을 호소하는 곳을 의미 없이 보존하는 것도 답이 아니다.

어느 한쪽의 치우친 주장은 자칫 반대쪽의 정당성에 의해 논리의 비약내지는 허점이 생길 수밖에 없다.

2018년을 기점으로 구도심 내부의 부동산 개발 정책 방향이 대단위 개발에서 보존과 재생으로 턴을 하고 있다. 하지만 위와 같은 논리적 모순을 극복하기 위해 반드시 개발이 필요한 곳의 자생적 개발을 지원하는 정책도 함께 펴고 있다.

올해 2월 9일부터 시행된 빈집 및 소규모정비사업을 위한 특례법(이하 ‘소정법’)이 그것이다.

되도록 오랜 역사적 의미, 관광 자원으로서의 가치를 지닌 구도심의 기존 형태 유지, 골목 상권의 틀은 지켜가면서 반드시 개발이 필요한 곳만을 개발하기 위한 최적의 방법이다.

이에 정책 방향을 바르게 읽고 부동산 투자도 그에 맞게 설계를 해볼 필요가 있겠다.

특히 신도시 분양권 투자가 아닌 재개발 재건축과 같은 구도심에 투자하는 투자자들에겐 필히 인지해야 할 정책의 방향이다.

최근 만들어져 움직이는 도시와 관련된 여러 법령의 흐름은, 보존의 틀에서 재생에 큰 포커스를 두며 일부 개발의 방법을 제시하고 있다. 결국 개발이 필요한 곳은 대단위 개발이 아닌 소규모 사업이 대세 사업이 될 가능성이 높다. 그래서 소정법에 정의된 가로주택정비사업과 소규모재건축정비사업의 대상지도 1만 제곱미터 이하로 지정 요건을 정하고 있다. 기존 가로(길)를 유지해서 큰 틀의 도시 방향을 훼손하지 않겠다는 의지이다.

이미 시작한 기존의 뉴타운, 대규모 재개발, 재건축 등은 어쩔 수 없이 그대로 진행된다 하여도 새롭게 신규 지정되는 일은 크게 없고 앞으로의 개발은 소규모로 진행될 가능성이 높다.

이러한 방향의 단점은 나홀로 아파트의 양산이 될 수도 있는데, 이는 도시의 기본 흐름을 지자체가 잡아주어 극복해야 한다. 민간의 역할은 나홀로 아파트라는 단점을 극복하기 위해 지역특색에 맞는 다양성을 가미한 디자인, 지역주민들에 맞는 커뮤니티의 형성으로 브랜드를 만들어야 할 것이다. 아마도 이와 관련한 기업들이 앞으로 생겨날 가능성이 높다.

▲ [사진=전영진 대표]

혹자는 과연 소규모 블록단위 개발이 구도심의 대세 사업이 될 수 있을까 걱정한다.

사업성이 낮아 대형 건설사가 참여를 할까도 걱정한다. 하지만 이 역시 어쩔 수 없는 방편이기에, 다른 대안을 찾을 수 없기에 참여가 불가피하다 본다. 아직은 대규모 사업으로만 이익을 창출하던 버릇에 익숙해 어색하고 별 수익이 없는 사업처럼 보이지만 결국, 우리는 정책방향이 개발이 필요한 곳은 가로주택정비사업과 같은 소규모를 권장하게 됨을 미리 염두에 두고 투자의 방향을 잡아야 한다.

도시의 모습이 보존과 개발이 자연스레 공존하는 흐름 속에 있기 때문이다.

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