(서울=국제뉴스) 김민재 기자 = 최근 대법원 법원행정처의 '2017년 사법연감'에 의하면 지난해 법원에 접수된 제1심 민사본안사건(소액사건 제외) 28만6903건 중 건물명도 및 철거 소송이 12.5%(3만5767건)로 가장 큰 비중을 차지한 것으로 나타났다.

이는 전년(3만4568건) 대비 1.03% 증가한 것으로 지난 10년 동안 가장 많은 수치다. 매년 명도소송이 꾸준히 증가하고 있는 것은 심화된 주택난과 상가임대차 보증금 폭등, 자영업 경기의 악화 등을 원인으로 볼 수 있다.

명도소송이란 임대차 계약이 끝나 임차인이 나가지 않고 버티고 있을 때 또는 만기 전에 보증금을 다 쓰고 버티고 있을 때 합법적이면서 강제적으로 내보내기위해 임대인이 제기하는 소송이다.

◆명도소송 제기할 때 반드시 '점유이전금지가처분'도 함께 신청해야

평택시 정수법무사사무소의 권정수 법무사는 "임대차계약이 끝나고 계약갱신이 거절되어 이사를 가도록 통보했지만 임차인이 이를 거부하고 불법으로 점유할 경우 임대인은 임차인을 상대로 명도신청을 해야 한다"면서 "그러나 점유자가 부동산을 명도하지 않고 있을 경우 임대인은 법적으로 명도소송을 통해 명도판결을 받아내야 한다"고 설명했다.

이러한 명도소송이 필요한 경우로는 임대차계약기간이 종료된 후 갱신거절된 경우, 임차인이 월세를 연체하여 계약이 종료된 경우, 아무런 권한도 없는 불법 점유자가 점유하고 있는 경우, 그리고 경매로 낙찰 받은 부동산에 점유자가 불법으로 점유하고 있는 경우 등이 있다.

권 법무사는 "이때 명도소송의 제기권자는 임대인 또는 경매 매수인, 매수인의 일반 승계인이고 명도소송의 제기기간은 제한이 없다"면서 "명도소송을 제기할 때 알아두어야 할 것은 반드시 ‘점유이전금지가처분’도 함께 신청해야 한다는 것"이라고 강조했다.

◆절차상 발생될 수 있는 다양한 문제에 대해 미리 예상하고 대처하는 것 필요

점유이전금지가처분이란 부동산의 권리관계를 현재 상태로 보전하기 위해 법원에 의뢰하는 행위를 말한다. 즉 점유자가 임대인의 명도소송 진행 중에 다른 사람에게 부동산 점유를 이전시키게 되면 기존의 점유자를 상대로 명도소송 승소판결을 받더라도 사실상 효력을 잃게 되기 때문이다.

권정수 법무사는 "따라서 명도소송 시 법원에 점유이전금지가처분 신청을 해서 권리를 사전에 확보하는 것이 필요하다"면서 "부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 타인에게 점유를 이전하는 것이 금지되기 때문에 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있다"고 설명했다.

또한, 만일 새 임차인에게 더 높은 보증금이나 월세를 받기로 한 경우라면 불법점유자로 인해 피해를 입을 수 있다. 그런 경우 새 임차인과의 계약서를 토대로 불법 점유자로 인한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수도 있다.

권 법무사는 "명도소송의 경우 절차상 발생될 수 있는 다양한 문제에 대해 미리 예상하고 대처하는 것이 필요하다"면서 "관련 분쟁에 대한 법률적인 상담부터 법원 제출에 필요한 서류와 소송 제기 시 소장 작성 등을 소홀하게 할 경우 소송의 진행이 매끄럽지 못하거나 결과가 만족스럽지 않을 수 있으므로 금전적, 시간적 손해를 피하기 위해서는 초기 법무사와의 상담이 필요하다"고 조언했다.

권정수 법무사는 평택시민들의 임대차 문제, 민·형사 등 소송, 부동산등기, 상속 증여 관련 서류 작성 및 제출 대행, 가압류, 가처분, 집행, 경매, 공탁 등 소송 전후 업무, 개인회생 및 파산 업무, 출생, 혼인, 입양 등 각종 가족관계등록과 성년 후견에 관한 업무를 효율적으로 처리해주고 있다.