시공사 선정에 유의해야

(서울=국제뉴스) 송영숙 기자 = ‘왜 사람들은 셀프 건축으로 집짓다가는 10년 늙어버린다고 할까? 왜 단독주택 내지 다가구 주택 집짓기 계약서에 도장을 찍으면 그 순간 갑과 을이 바뀐다고 표현하는 것일까?’ 라는 물음에 속 시원한 대답을 얻기 쉽지 않다.

그래서 건국대학교 미래지식교육원 부동산전문교육과정에서 소규모 건축디벨로퍼 강의를 하는 민경호 교수와 실전토지투자기법 강의를 하는 박종철 교수에게 그 답을 들어 보았다.

주거용 건물 200평 이상의 건축물은 종합건설업체가 시공을 해야 한다. 공제가입이 되어 있고 공제증서를 발행한 후에 공사를 진행하는 것이 보통이다. 또한 신탁회사 내지 은행권에서 공정률에 따른 자금집행 관리를 하기 때문에 공사하다가 중단하는 경우가 드물다. 물론 시공사나 시행사의 부도로 장기간 공사가 중단되는 경우도 있기는 하지만 흔한 일은 아니다. 그런데 200평 미만의 건축물을 시공하는 소규모 단독주택건축에 있어서는 공제증서발행이나 이행보증가입이 의무화 되어 있는 것도 아니고 신탁관리, 공정관리, 자금관리를 강제하는 제도가 있는 것도 아니어서 공사 중간에 부도나는 사태가 벌어지기 쉬운 것이다.

▲ (사진=유치권 행사 중인 건물)

소규모 건축의 경우 건축비 절감 내지 집짓는 비용 절약 차원에서 소규모 건설회사나 개인건설업자에게 도급을 주는 경우가 대부분이다. 이러한 업자들은 계약금이나 중도금을 도급인의 현장에 투입하는 것이 아니라 개인적으로 유용하는 경우가 대부분이다. 그렇게 되면 공사비 부족으로 공사가 중도에 중단되는 사태가 발생한다.

또한 처음에는 저렴한 금액에 공사를 수주한 공사업자가 준공 내지 사용승인을 앞두고 추가견적을 요구하는 경우가 많다. 추가견적의 요구를 들어 주지 않으면 공사를 중단시키고 시위를 하여 결국에는 추가금액을 받아 내거나 능력이 없는 건축주의 경우 장기간 현장공사가 중단되는 사태가 발생한다.

도급계약을 해제하고 건축주가 자력으로 준공을 내고자 해도 후속건설업체를 섭외하기 쉽지 않다. 다른 곳에서 진행하던 공사를 중도에 맡아주는 업체를 찾기가 쉽지 않기 때문이다.

지금까지 몇몇의 예시를 들었는데, 이런저런 일들로 마무리 공사를 진행하는 과정까지 건축주가 상당한 어려움을 겪는 경우가 대다수이다.

그렇다면 집짓다가 10년 늙지 않으려면 어떻게 해야 하는가? 민경호 교수는 "외상공사를 진행하면 안 된다. 전원주택을 저렴하게 짓기를 희망하는 건축주들이 외상공사를 진행하다가 사기당하는 경우가 대단히 많다. 경기도 파주, 양평, 남양주 등지에 공사 중단된 현장이 많은 이유는 건축비 전액을 조달하지 못한 건축주들이 부실한 시공업자에게 저렴하게, 또는 외상으로 공사를 맡겼기 때문이다."라고 말한다.

공사대금의 절반을 현금으로 지불하고 나머지 공사대금은 대물로 가져가겠다는 업체치고 능력이 있는 업체가 드물다. 능력 있고 자력 있는 업체가 저가에 공사를 수주할 리가 없다. 고가에 공사를 수주하든지 자기 땅을 취득하여 직접 공사를 할 것이기 때문이다. 부실한 업체가 절반을 외상공사 약속하고 당장 눈에 보이는 공사현금에 욕심을 부려 달려드는 경우가 대부분이다. 비교적 양심적이고 견실한 공사업체를 선정하여 공사도급계약을 체결하여야 한다. 성의있게 공사를 하는 업체인지 여부를 기성현장의 건축주에게 탐문 조사하는 것도 방법이다.

박종철 교수는 "공사대금 지불방법도 기성고 평가에 따라 기성고만큼만을 지불해야 하며 도급계약금을 지불하는 경우에는 계약이행보증보험증권을 교부받고 지불해야 한다. 그리고 준공 이후에 하자보완공사가 마무리되기 전까지 공사잔금을 지불하면 절대로 안된다."고 말한다.

건축은 종합예술이라고 한다. 챙겨야 할 것이 대단히 많다. 경험이 전무한 일반 건축주가 소규모 건축을 진행한다는 것 자체가 무리인 것이다. 이런 이유로 건국대학교 미래지식교육원 부동산 전문과정이나 기타 교육기관에서 시행하는 소규모 건축과정이 나홀로 건축을 하는 사람들에게 주목을 받고 있다. 소규모 건축에는 필요한 노하우를 익히고 인맥을 쌓는 등의 철저한 준비가 필요한 것이다. 알아야 산다.

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