지난 10월 15일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 2.25%에서 2.00%로 인하했다. 경기부양을 위한 확장적 재정정책에다 통화정책이 공동보조를 취했다는 관측이다.

이에 따라 주식, 채권등 금융시장은 물론 부동산 시장도 상당한 충격과 지형변화가 예상된다. 추가금리 인하로 유동성이 증가하고 대출금리하락으로 주택수요가 증가할 전망이다.

전세가격의 고공행진으로 인해 전세가율이 70%를 넘어섬에 따라 소위, 미친 전세값에 놀란 실수요층이 주택구매에 나설 것으로 보인다. 즉, 전세수요가 매입수요로의 급속한 전환이 예상된다.

또한 이번 금리 인하가 8월 시행된 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제 완화 조치와 9·1 부동산 대책 등과도 맞물려 주택경기의 상승도 기대된다.

- 매매시장 활성화, 전세난심화 예상
주택시장은 올 8월 이후 회복조짐이 뚜렷하다. 주태관련 지표도 호전되고 있다. 지난 9월부터 급증하는 주택거래량과 미분양물량의 감소, 주택구매력과 부동산 소비심리지수등 각종 주택시장 관련지표들이 그 증거다. 구매심리가 개선되고 주택거래량이 급증하는 가운데 이번 금리인하조치는 향후 주택시장 회복에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 내년도 집값상승에 무게감이 실린다.

건설사도 반기는 분위기다. 금리 인하가 이뤄져 상대적으로 부채 비율이 높은 건설사들은 재정 압박을 다소 덜 수 있으며 건설주와 관련 기업의 주가상승도 충분히 예견된다. 주택 거래가 활발해지면 미분양이 감소하고 신규 분양분양시장의 활황세 지속도 기대된다. 이미 규제 완화로 청약 문턱이 낮아져 분양시장은 과열 양상을 보이고 있다.

예컨대, 지난 10월에 분양된 위례자이의 경우 130대 1일 넘는 높은 경쟁률로 청약이 마감되었으며 분양권에도 1~3억원의 프리미엄이 붙는 등 과열양상을 빚었다.

부동산시장을 바라는 보는 시장의 전망과 전문가 인식도 확 바뀌고 있다. 올해 초와 비교할 때 전문가들의 시장 전망인식이 180도 달라졌다. 지난 7.4대책의 TV, DTI 주택담보대출완화와 9.1대책의 재건축연한단축, 청약제도개선, 신도시 공급중단 선언 등 연달은 박근혜정부의 부동산정상화대책이 약발을 받고 있다.

하지만 이번 기준금리인하로 가계부채가 급증하고 전세난은 더욱 심화되는 부작용도 예상된다. 은행으로부터 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 매입하는 사람들이 늘면서 1040조가 넘는 가계부태가 급증, 가계의 뇌관으로 작용한다. 아울러, 금리인하로 월세로 전환하는 전셋집이 늘어나 가뜩이나 물량이 부족한 전셋집이 더 부족해질 수도 있다.

한편, 이번 금리인하로 작금의 거시경제 상황에서는 부동산시장 분위기가 급반전되기는 어려울 것으로 보는 시각도 있다. 금리 인하가 어느 정도 예고된 데다 수요자들에게 시장이 회복하고 있다는 심리적인 영향을 주는데 그칠 것이라는 주장이다.

- 수익형 부동산으로 자금대이동, 투지지형의 변화 시작그럼에도 불구하고 730조가 넘는 시중 부동자금은 높은 수익률을 좆아 자금의 대이동이 불가피해 보인다. 금융과 부동산 상품간에 그리고 고수익 부동산과 그렇지 못한 부동산간에 쫒고 쫒기는 수익률 게임이 예상된다. 자금이동과 부동산 투자지형의 대반란이 예상된다.

그렇다면 향후 저금리의 최대수혜부동산은 뭘까?금리 인하로 금융비용이 낮아지면서 오피스텔이나 다가구 주택, 상가, 중소형아파트 등 소위, 수익형 부동산으로의 쏠림 현상이 발생할 가능성이 높다. 강남재건축과 중대형 아파트, 상가건물, 중소형빌딩, 개발예정지역내 토지 등도 유망부동산으로 부상할 전망이다.

유망투자처로는 삼성, 잠실, 수서지구 등 이른바 강남권의 새로운 개발중심으로 부상하고 있는 3군데 트라이앵글 지역과 강북권 재개발지구 그리고 집값이 바닥을 찍고 상승움직임이 나타나고 있는 용산, 광진, 성동, 강동지역을 주목할 필요가 있다.

그리고 수도권에서는 최근 미분양물량이 급감하고 있는 화성제2동탄신도시, 용인, 김포, 고양지역과 영종, 송도, 청라지구도 관심대상이다.

지방도시는 역시 세종시를 비롯해 혁신도시, 산업단지인근지역이 최고 유망지역으로 꼽힌다. 결론적으로 정부의 정책변화와 더불어 저금리기조가 고착화되면서 부동산시장, 자산시장과 자산가치의 변동성을 증폭시키고 향후 투자지형이 일대 혁신이 기대된다.